10:21 am - יום ראשון ספטמבר 24, 2017

השקעה סולידית עם תשואה גבוהה

נכתב על ידי עומר רבינוביץ
עסקה בעלת יחס סיכון-סיכוי מהטובים ביותר

 בימים אלה מתחבטים אנשים רבים בשאלות השקעה, כאשר מצד אחד יש להם כסף פנוי והם אינם מרגישים בנוח לשים את הכסף בבנק נוכח הריבית האפסית במשק, אולם מצד שני הם אינם יודעים במה להשקיע.

לאחרונה פנו אלי מספר אנשים ששאלו אותי על אפשרויות השקעה נוספות מעבר לשוק המניות וזאת בעקבות העליות האחרונות בשוק והחשש הגובר מפני תיקון שערים חד. במאמר זה אפרט אלטרנטיבת השקעה בעלת יחס סיכון-סיכוי מהטובים ביותר שנתקלתי בהם. השקעה זו מוגדרת כסולידית, עקב הסיכון הנמוך שהמשקיע לוקח על עצמו. אולם התשואה המוצעת בהשקעה זו גבוהה בהרבה מהשקעות בעלות סיכון דומה.

מזה תקופה, מתחזקת התופעה שיזמי נדל"ן נותנים את האפשרות להשתלב בפרויקטים כשותפים. לדוגמא: יזם נדל"ן קונה שטח כדי לבנות מגדל דירות. היזם מדלל את חלקו בפרויקט כאשר הוא שומר לעצמו 70% ואת 30% האחוז הנותרים הוא מוכר למשקיעים פרטיים.
אסביר את תהליך המכירה למשקיעים פרטיים תוך שימוש בנתונים אמיתיים מתוך פרויקט קיים (מגדל דירות בנווה צדק):

תאור הפרויקט
יזם קנה שטח של XX מ"ר עליו מתוכנן להיבנות מגדל דירות בן 9 קומות בשטח של 6000 מטר מרובע.
היזם מעריך את עליות הבנייה והשטח ב- 3000$ למטר מרובע, ואת מחיר המכירה בין 5000$-6500$ למטר מרובע (תלוי בתקופה ורמת הבניה). ההנחה היא שהפרויקט ימומש במלואו (כולל מכירת הדירות) בתוך 4 שנים. לפיכך הרווח הצפוי בגין הפרויקט הינו בין 12 מיליון דולר לבין 21 מיליון דולר או בשקלים בין 48 מליון לבין 84 מיליון (עפ"י שער 4 דולר).

*** על פי מקורות הנהלת החברה ישנו סיכוי טוב להרחבת היתרי הבנייה למספר קומות נוספות. במידה והדבר יקרה יש להעלות במקצת את תחשיב ההכנסות ***

תשואה וסיכון למשקיע הפרטי
על כל 100,000 שקל שהמשקיע מלווה ליזם הוא צפוי לקבל לאחר 4 שנים את סכום ההלוואה בתוספת 0.12% מהזכות לרווחים. עפ"י תחשיב הסכום שהמשקיע צפוי לקבל 100,000 שקלים בתוספת סכום שנע בין 57,600 – 100,800( ללא חישוב של היתרי הבנייה הנוספים).

הסיכון המשמעותי ביותר הינו נפילה דרמתית במחירי הדירות בתקופת המכירה – אולם החברה מגדרת את הסיכון של המשקיע ונותנת את האפשרות לקבל את הקרן בתוספת 40% תשואה על הכסף במזומן בתום 4 שנים (140,000 על כל 100,000 השקעה). למעשה, בכך החברה לקחה על עצמה את הסיכון המשמעותי ביותר שכרוך בהשקעה זו.

החברה מוכנה לתת בטחונות לצורך הבטחת כיבוד ההסכם ועל המשקיע להקפיד לבקש בטחונות מלאים בשווי מלא הסכום אותו הוא השקיע.

הכדאיות ליזם

בטווח הקצר – האתגר הגדול ביותר בתחום הנדל"ן הוא השגת ממון לפרויקטים. בתמורה לדילול של 30% מהחלק של היזם הוא הכניס לקופתו 9 מיליון שקל. סכום זה מכסה את עלויות הבנייה של החלק של היזם בפרוייקט, ובכך היזם הבטיח לעצמו את כל הכסף הדרוש להשלמתו . בנוסף, היזם מכניס לקופתו כסף נזיל שמאפשר לו להמשיך ולקנות קרקעות. כסף נזיל זה חשוב במיוחד בזמנים אלה שבהם השוק מאפשר לקנות קרקעות במחירים אטרקטיביים על רקע המשבר הכלכלי.

רווח נוסף – במקום למכור את הדירות העליונות היזם יכול להשאיר אותם אצלו על פי חישוב של הרווח הממוצע למטר מרובע בו נמכר הפרויקט. אולם בפועל הקומות העליונות שוות יותר ובכך למעשה היזם מכר לעצמו את הדירות במחיר מוזל ובכך השיג תשואה נוספת אפילו מעבר לתשואת הלקוח. אולם עדיין לאור הסרת הסיכון למשקיע באמצעות הגידור שהיזם לוקח על עצמו, העסקה מצטיירת בעיני כ- win-win situation.

בטווח הארוך – אסטרטגיית החברה הינה ליצור מאגר לקוחות גדול מספיק שמבין את הקונספט של השתתפות בפרויקט נדל"ן. על ידי כך החברה מבטיחה לעצמה ממון של פרויקטים ללא קשר לתנאי השוק, זאת מתוך ההנחה שלקוח שהרוויח עשרות רבות של אחוזים בפרויקט בו השתתף ימשיך אם החברה לפרויקט נוסף. כמו כן ,ככל המאגר הלקוחות של החברה גדל התנאים (הבטחת התשואה המינימאלית) שהחברה מעניקה למצטרפים חדשים יורדת.

ניתן להסתכל על השקעה זו כאג"ח להמרה שמבטיח מינימום של 8.775% תשואה לשנה ויש אופציה לתשואה גבוהה בהרבה במידה והפרויקט יצליח.

יחס סיכון-סיכוי – במידה והמשקיע מקבל ביטחונות שמכסים את הסכום אותו השקיע, ניתן לדרג השקעה זו כסולידית. מנגד, התשואות שמתקבלות גבוהות. לפיכך, עסקה זו מהווה את אחת העסקאות בעלות יחס סיכון- סיכוי מהטובים שנתקלתי בהן.

***כותב המאמר משקיע במניות ובהשקעות עליהם הוא ממליץ***

עומר רבינוביץמלמד אסטרטגיות להשקעה במניות בשיטת שמשלבת השקעות ערך וניתוח טכני מכין למבחנים של הרשות לני"ע – בניהול תיקים וייעוץ השקעותלקביעת מפגש: נייד: 0528337691 או במייל: omer.rab@gmail.com

עומר רבינוביץ'
מלמד אסטרטגיות להשקעה במניות בשיטה שמשלבת ניתוח טכני ופונדמנטלי
מכין למבחנים של הרשות לני"ע – בניהול תיקים וייעוץ השקעות
לקביעת מפגש 0528337691 או במייל omer.rab@gmail.com

מקור המאמר: מאמרים.

Filed in: השקעות - טיפים וכלים, כללי

עדיין אין תגובות

כתבו תגובה לפוסט