9:46 pm - יום שלישי מאי 22, 2018

קבוצות רכישה הצלחה מסחררת

מאת: אלכסיי שפון

קבוצות רכישה הצלחה מסחררת

הרעיון העומד בבסיס השיטה הינו התקבצות של מספר פרטים המתארגנים יחדיו במטרה לרכוש קרקע לטובת הקמת מיזם נדל"ן.
רכישת הקרקע ע"י הקבוצה בצורה מרוכזת מאפשרת לחברי הקבוצה להשיג קרקעות ולבסוף נכסים אשר במצבים אחרים ידם לא הייתה משגת. בדרך כלל במציאות ישנו קבלן או יזם הרוכש בהון עצמי או באמצעות מימון חיצוני את הקרקע. היזם אחראי לקידום התוכניות החלות על המגרש, הוצאת ההיתרים, העסקת קבלן מבצע (או פועל בעצמו אם הוא קבלן), הקמת הבניין, שיווקו, ומכירת הדירות לרוכשים הנפרדים תוך יצירת רווחים לעצמו (דבר שהוא טבעי). ואולם בשיטת קבוצות הרכישה, חברי הקבוצה הם "היזם" הם אלו שרוכשים את הקרקע, הם אלו אשר מתקשרים עם קבלן מבצע והם אלו שנהנים בסופו של יום מהחיסכון ומהרווח הקבלני.

יתרון נוסף של הקבוצה הינו שהקבוצה היא זו שמפקחת על הקבלן המבצע ועל טיב עבודתו והיא זו הקובעת את טיב הנכס שיהיה בסופו של דבר. אם הקבוצה מתנהלת בצורה נכונה ומלווה ע"י אנשי מקצוע (עו"ד, אדריכלים וכיו"ב), באמצעות הסכמים ראויים ומבטיחה את עצמה מבחינת: ערבויות מהקבלנים, מומחים כדוגמת אדריכלים, יועצי מיסוי מוניציפאלי, ליווי הבנקאי (במידה ונדרש) וכיו"ב, אין כל סיבה שהשיטה לא תמשיך להצליח.
ישנם יתרונות רבים מהם נהנים חברי הקבוצה: חברי הקבוצה נהנים מחיסכון "ברווחי הקבלן" העומדים בדר"כ על אחוזים ניכרים מהעסקה. מאחר וחברי הקבוצה הם אלו שהופכים להיות בעלי הדירות בסיום הבניה, הרי שהם נהנים מחסכון בעלויות השיווק של הדירות. מאחר וחברי הקבוצה ונציגם עומדים מול הספקים הם יכולים לחסוך בעלויות שונות ובכך להקטין עוד יותר את עלות הבניה. חברי הקבוצה נהנים מבחירת מבנה הדירות, טיבם והם יכולים להשפיע בצורה טובה יותר על הקבלן המבצע העובד הלכה למעשה אצלם.

מבחינת המיסוי נהנים חברי הקבוצה מיתרונות רבים (אשר חלקם עומדים עדיין למבחן אצל רשויות המס). יתרונות המיסוי הם: חברי הקבוצה נהנים מתשלום מס רכישה רק בגין הקרקע ואילו "במצב הרגיל" של רכישת דירה מיזם הם היו משלמים מס רכישה גם בגין הדירה וגם בגין הקרקע (על כל העסקה). יתרון נוסף נוגע למע"מ. מאחר וכל חבר בקבוצה רוכש בסה"כ חלק מקרקע, לפיכך על פי חוק עסקה זו (באם היא לא מול מנהל מקרקעי ישראל) פטורה מתשלום מע"מ. ישנם גם חסרונות לשיטה הנוגעים בעיקר לכך שיש סיכונים מסוימים בעסקאות נדל"ן בכלל ובפרט במקום בו יש ריבוי דעות או שישנו סיכוי שאחד מחברי הקבוצה יעזוב, אך סיכונים אלו ניתנים לצמצום באם מרכזים את הקבוצה אנשים רציניים הנעזרים באנשי מקצוע ואם לוקחים את הערבויות המתאימות, והרי גם אם רוכשים דירה מקבלן עדיין ישנם סיכונים לא מעטים. ולכן, יש להקפיד על מנגנון הניהול של הקבוצה, יש להקפיד ולוודא כי לאחר ההשקעה וטרם ההתקשרות עם הקבלן המבצע נרשמת הקרקע ע"ש חברי הקבוצה, כמו כן יש להקפיד על קבלת ערבויות והתחייבויות מהקבלן המבצע בנוגע לתיקונים, ערבויות בנקאיות מתאימות ועוד כהנה וכהנה. המציאות מוכיחה שהשיטה מובילה להפחתה משמעותית של בין 15%- 25% ממחיר הנכס. מה עוד שחברי הקבוצה סוברניים לקבוע את טיב הנכס שיבנו וההשקעה לה ידרשו.

היקף תופעת קבוצות הנדל"ן מוערך בכ- 1,000,000,000 ₪ בשנה.

המאמר מוגש מאת המרכז הישראלי לקבוצות נדל"ן

www.irg.co.il

 

פרטים אודות מחבר המאמר:

המרכז הישראלי לקבוצות נדל"ן www.irg.co.il

מקור המאמר: http://www.reader.co.il/article/44343/קבוצות-רכישה-הצלחה-מסחררת

Filed in: כללי, נדל"ן

עדיין אין תגובות

כתבו תגובה לפוסט