3:17 pm - יום שני נובמבר 20, 2017

מי מפחד מהמילה נדל"ן ?

חשבתם שעסקעות נדל"ן זה עניין לעשירים בלבד? תחשבו עוד פעם, המאמר הבא ינסה להסביר לכם כיצד להיכנס לעסקאות נדל"ן גם אם אין לכם הון עצמי בשמיים.

מאת: ניב הדר

המפתחות להצלחה- השתמש בבנק

לאחר שהבנו את כדאיות ההשקעה בשוק הנדל"ן המניב והחלטנו שאנו מעוניינים לעשות זאת, אנו צריכים לגשת לשותף שלנו "הבנק".

בנק מהו ומיהו

הבנק קונה כסף, הבנק מוכר כסף וזהו בסיס קיומו.

הבנק מתווך בין אותם אנשים שבידם עודף "מזומנים" ובין אלה הזקוקים למימון מיידי תוך שהוא עושה רווחים לעצמו.

הבנק משלם ריביות לאנשים המפקידים אצלו את כספם וגובה ריביות מאלה שלווים ממנו כספים.

מטרתו של הבנק היא ברורה, לקנות בזול ולמכור ביקר יותר. ובדומה לכל עסק אחר גם הבנק הוא עסק בעל רמת סיכון.

כאשר אנחנו הולכים לקנות נעליים בעיר, אנחנו מתווכחים עם המוכר שיעשה לנו הנחה, לעומת זאת את גובה הריבית בבנק אנחנו מקבלים כדבר מובן מאליו, זו הסיבה שחשוב לנו להכיר את המוסד הבנקאי לפני שנעשה צעד כלכלי.

ככל שנבין יותר ונדע יותר, כך נוכל לחסוך סכומי כסף ענקיים.

הבנק הוא מתווך ואנחנו הלקוחות. ככל שנהיה אמינים יותר, כך ירצה הבנק לעבוד אתנו ואנחנו נפיק ממנו את מירב התועלת הנחוצה לנו.

שותף או גזלן

המילה 'משכנתא' נגזרת מהמילה 'משכון' והעיסוק שהיה כל כך נפוץ בעבר נקרא 'משכונאי', המשכונאי היה מקבל חפץ יקר ערך וכנגדו היה נותן הלוואה, כאשר היה מקבל את כספו בחזרה בתוספת ריבית היה מחזיר את המשכון.

בדיוק כך עושים כיום הבנקים למשכנתאות.

החכמים רואים בבנקים שותף. אחרים, מחוסר ידיעה, חוששים מהמילה בנק וטוענים שהבנק הוא גוף שכל מטרתו לעשוק אותנו, הרי ככול שאנו בחובות הוא מרוויח.

אחד מחברי אמר לי, אם אמא שלי הייתה יודעת כמה כסף אני חייב לבנקים היא הייתה מקבלת התקף-לב. להרבה אנשים "מתכווץ הלב" ברגע שהם שומעים שיש לחברי 130 דירות להשכרה.

לאלו השואלים מדוע כדאי לקחת את הבנק כשותף? הרי הוא לוקח ממני רבית? התשובה מאוד ברורה, הכסף שהבנק נותן לך הוא האפשרות היחידה להתקדם לעושר! נניח שיש לך כסף, בסכום של 30,000₪ פנוי להשקעה בנדל"ן, אתה קונה דירה בסכום של 100,000₪ מקבל מימון מהבנק 70%, את הדירה אתה משכיר בסכום של 1500 ₪ לוקח הלוואה ל-15 שנה וכל חודש מחזיר רק 500₪ נשארו לך 1000₪ ביד! זה הכנסה פסיבית בסכום נמוך.

אפשרות אחרת להחזיר לבנק כל חודש 1500₪ מדמי השכירות ותוך כ- 8 שנים הדירה כולה תהפוך להיות שלך!

קופת חיסכון או הכנסה פסיבית

כמובן יכולת ההחזר היא אישית, יש הרוצים לפרוע מהר את כל המשכנתא. היתרון בגישה זו שתוך פרק זמן של שנים בודדות, הנכס ייהפך לשלהם. כמובן שבשנים הללו הם לא 'ייהנו' מהכנסות הדירה וכל הכסף ילך ל"קופת חיסכון".

אחרים שרוצים להתפרנס מהכנסה פסיבית עכשווית יעשו בדיוק את ההפך, החזרי המשכנתה יתפרסו על שנים רבות, ההחזר החודשי לבנק יהיה קטן מאוד ורוב הכסף משכר הדירה יהיה כמשכורת חודשית.

אפשר גם להחליט על דרך האמצע וליהנות מכל העולמות- הכוונה לפרוס את המשכנתה למספר שנים אך לא למשך שנים רבות, סכום ההחזר לבנק יהיה בדרך האמצע לא גבוה ולא נמוך, אומנם ההכנסה הפסיבית שלנו לא תהיה גבוהה אולם בקצת סבלונות של שנים לא ארוכות הנכס יהיה שלנו.

חשוב לציין שככל שההחזר של המשכנה נפרס לאורך שנים רבות, כך נשלם עליה יותר ונרוויח פחות!

הפחד של הבנק

צריך להבין שלבנק חששות משלו, וגם הוא נרתע לתת הלוואות לאנשים שלא יצליחו לעמוד בהחזריהן, בחודשים האחרונים יצא תיקון לחוק המחייב את הבנקים לתת דיור חלוף למשך 18 חודש למי שעוקלה דירתו על ידי הבנק ומומשה.

וכן ישנה פסיקה חדשה, על פיה נדרשים הבנקים לתקן את הסכמי ההלוואה ושטרי המשכנתא, אם בעבר לווים ויתרו מראש על דיור מוגן ודיור חלוף, הרי שהיום, יש להבהיר ללווה על מה הוא מוותר, והויתור לא מיידי וחד משמעי, יתירה מזו, לווים היו מגיעים לבנק למשכנתאות עם ערביהם, וחותמים על הררי מסמכים מבלי לבדוק קודם על מה חתמו, פסיקה חדשה קובעת שבמידה ובנק למשכנתאות לא מסביר לערבים על מה בדיוק הם חותמים, הרי שהתנהגות זו עלולה להפטיר את הערבים מחיובם.

יצוין שבעקבות משבר 'חפציבה' שיצר חששות כבדים בשוק הנדל"ן, השתנה חוק המכר ודיני השעבודים, בנק לא ייתן משכנתא אם הנכס לא רשום על שם בעליו ולא ניתן לשעבדו קודם, יצוין כי מגמת חשדנות זו של הבנקים, התחדדה כבר שנים קודם, עם קבלת חוק הערבות החדש, על פיו ערב חייב רק בסכום יחסי של המשכנתא ולא ניתן לרדת לנכסיו ולגבות ממנו את כל סכום המשכנתא, כאשר הלווים חדלי פירעון, כל שינויי הפסיקה והחקיקה הגבירו את הסיכונים והחשדנות של הבנקים.

התנהלות נכונה בבקשת משכנתא

מבקשים משכנתא מהבנק? לפניכם אינפורמציה אשר תסייע בידכם להבין כיצד תוכלו למקסם את מעמדכם כלקוחות אמינים בבנק. על מנת שתוכלו לקבל משכנתא בתנאים מיטביים, להלן מספר פרמטרים בנוסף לנתוני בקשת ההלוואה, המרכיבים את "פרמיית הסיכון" שלה.

עו"ש תקין

חשבון העו"ש הפרטי הוא, למעשה, הפנים שלנו מול הבנק. לכן, אנחנו מחויבים לשמור על עו"ש מסודר, ככל שניתן, ללא כל קשר להכנסות וההוצאות שלנו. כלומר, עלינו להקפיד שההכנסות יכנסו לחשבון מוקדם יותר ממועד החיובים השונים (הוראות קבע, צ'קים, כרטיסי אשראי, תשלומים נלווים וכו'). וכן, רצוי להקפיד על מועד חיוב אחיד וקבוע. במידה ולאותו החשבון נכנסות שני משכורות, חשוב להקפיד שהחיובים יתבצעו לאחר כניסתה של המשכורת השנייה לחשבון, שכן, פעולה זו תשאיר את חשבון העו"ש שלנו במצב אופטימאלי ובצד החיובי, במקסימום זמן במהלך החודש, ברמת תזרים המזומנים בו אנו יכולים להיות.

כושר החזר

אחד הפרמטרים המרכזיים שנבדקים בשלב המקדים ע"י הבנק למשכנתאות, הוא יכולת ההחזר של הלווים/הרוכשים, לסכום ההלוואה המבוקש על ידם.

הבנק יבקש לוודא את ההכנסות של המשק המשפחתי ואת יכולתו לעמוד בנטל ההחזר החודשי.

כושר ההחזר כולל מספר מרכיבים חשובים:

1. בעת חישוב ההכנסות, הבנק בודק את הנתונים הבאים: הכנסה ממשכורות או מעסקים, הכנסה משכירות של דירות ונכסים בבעלות הלווה, הכנסה מקצבאות שונות וכו'.
2. יחס ההחזר החודשי אל מול ההכנסה, מחושב בבנק עפ"י פריסת סכום ההלוואה המבוקש לתקופות קצרות שבין 5 ל- 10 שנים ועד תקופות ארוכות של 20 עד 30 שנים.
3. הבנקים מאשרים, בדרך כלל, הלוואות שההחזר החודשי שלהן אינו עולה על כרבע מההכנסות נטו של המשפחה.

4. במצב המשק כיום, הבנק מתייחס גם למהות עיסוקם של הלווים, לוותק, לאופי המעסיק, יציבותו וכו'.

5. הבנק מעדיף עובדי מדינה וחושש מעצמאים העוסקים בעסקים שונים.

6. לפני הבקשה למשכנתה חשוב "לסדר" את חשבון העו"ש, למשך שלושה חודשים לאחור. שכן, הבנק הוא 'מרובע'. גם לקוח שיש בחסכונותיו 2 מליון שקלים, לא יקבל משכנתא אם לא יצליח להראות שהוא מסוגל, במשכורתו הקבועה, להפריש שליש מהכנסותיו לתשלומי המשכנתא.

לכן, אדם שחושב, לדוגמה, להיכנס לתחום ההשקעות בנדל"ן והכנסותיו לא מספיק גדולות, חובה שיעבוד עבודה נוספת במהלך שלושת החודשים טרם הגשת הבקשה למשכנתה, על מנת להראות לבנק למשכנתאות הכנסה גבוהה ויכולת החזר ראויה.

הכנסות מול הוצאות

עלינו לדאוג לכך, שבאופן רציף גובה ההכנסות יעלה על סך כל ההוצאות. שכן, ככל שההפרש יהיה חיובי יותר, כך נהיה בעלי כושר החזר גדול יותר. מצב הפוך יוכיח שאין לנו כושר החזר ושיקולי הבנק ברמת ההלוואה ישתנו.

לאחרונה, הגבילו הבנקים את שיעור המימון לנכס לדירה ראשונה וברוב המקרים לא יינתן מימון בשיעור העולה על 70% משוויו של הנכס. הדבר מחייב את הרוכשים לגייס הון עצמי גבוה יחסית- בשיעור משלים של 30%.

כושר ההחזר, כאמור, הוא בעל משקל גדול בזמן קבלת ההחלטות בבנק. לכן, תמיד טוב שיש לנו הוכחות מוצקות לכושר ההחזר שלנו. קרי, אם נשאיר את "עודף" תזרים המזומנים שלנו בעו"ש, הבנק יראה זאת באופן שבו אנו יכולים, בכל יום נתון, לקחת את הכסף לכל מטרה, וזה בסדר, אבל נחשב בעיני הבנק כלא בטוח.

לפיכך, אם אין לנו מה לעשות עם הכסף העודף, רצוי להשאירו בפק"מ חודשי, זה נראה רציני יותר ברמת הבנק, ובהחלט מראה על כושר החזר מסוים. כלומר, אם אנו מסוגלים לחסוך כל חודש אלף או אלפיים שקלים, כנראה שאנו גם מסוגלים לעמוד בהחזרי תשלומים חודשיים דומים.

במצב שבו אין לנו תזרים חיובי, קרי, אין לנו כושר החזר, התנהלות נכונה יכולה להיות הוכחה לכך שאנו לקוחות מסודרים אשר עומדים בהתחייבויותינו גם בתקופות קשות יותר, ומבצעים מהלכים נכונים על מנת לשפר את מצבנו בבנק.

הבנק למשכנתאות מזהה את הפוטנציאל הגלום גם בלקוחות מסוג זה ולכן, חשוב לו לשמר אותם.

מיקום הנכס

גורם חשוב נוסף, אותו יבקש הבנק לבחון בשלב המקדים לרכישה הוא טיב הנכס שעתיד לשמש בטוחה לבנק. במרבית המקרים ישמש הנכס הנרכש כבטוחה להלוואה. על כן, קיימת חשיבות מכרעת לערכו של הנכס, שכן, ממנו נגזרים הביטחונות וסכום ההלוואה כאחד.

כמו כן, ישנם מקומות בהם הבנק לא יסכים לשעבד נכס בשל המיקום הגיאוגרפי שלו. הדבר שונה מבנק לבנק. ישנם בנקים שלא יסכימו לשעבד נכסים באזור מסוים כדוגמת, ירוחם או שדרות. ולעומתם, בנקים עם סניפים למשכנתאות באזורים אלה בהחלט כן יסכימו לשעבוד הנכס.

בנק בת"א למשל, יסרב להעניק משכנתא לדירה בשדרות, אולם, באותו הבנק בסניף המקומי בשדרות יינתן משכנתא לאותו הנכס. האבסורד פה הוא שלעיתים רבות עניינים חשובים אלה, נקבעים ברמת הפקיד.

ותק בנק

"ותק בנק" הוא ההיסטוריה שלנו בבנק, מספר השנים שבו אנו מתנהלים באותו הסניף, מערכת היחסים שיש לנו עם הפקידים והמנהלים וכו'.

ככל שותק הבנק שלנו גדול, כך הוא מייצר עבורנו יתרונות רבים. לכן זהו, ללא ספק, אחד הפרמטרים החשובים לפני קבלת ההחלטה של הבנק.

"אובליגו"- סך האשראי בחשבון הבנק אשר נגזר מסך כל המקורות בהם אנו יכולים לנצל מסגרת אשראי. קרי, מסגרת העו"ש, הלוואות קיימות, כרטיסי אשראי למיניהם, אשראי קיים במט"ח וכו'.

לפיכך, כאשר אנו באים לבקש משכנתא מהבנק חשוב להציג חשבון עו"ש ותיק ומסודר לפחות שלושה חודשים לאחור, בעל כושר החזר ראוי ותזרים מזומנים חיובי.

הערכת שמאי להערכת השמאי יש משקל גדול מאוד לגבי גובה ההלוואה שנקבל מהבנק למשכנתאות, השמאי יקבע את ערך הדירה, מהערכתו זו ייגזר אחוז המימון שנקבל מהבנק למשכנתאות.

ולכן רצוי לקנות נכס שיש בו מקדמים היכולים להעלות את ערכו, כגון: קירבה לים, נוף, מרפסת, מעלית מספר חניות גדול, בית פינתי, בית משופץ וכ'ד וכן להיפך דירה מוזנחת והרוסה, השמאי יעריך אותה בערך מאוד נמוך וההון העצמי שלנו יהיה מאוד גבוה יש לקחת בחשבון גם את מצבה הרישומי של הדירה, דירה שרשומה בטאבו, במיוחד באזור המרכז, ערכה יעלה על דירה דומה שהרישום לגביה אינו מוסדר.

שיטות הערכה ושמאות של נכסים

השיטה הנפוצה ביותר לערכת נכסים נקראת – השיטה ההשוואתית

בשיטה הזאת מעריכים את שווי הנכס לפי מחיר השוק שלו, על ידי השוואת הנכס הנדון לנכסים דומים שנמכרו או הושכרו בעבר.

הערכת נכס לפי השיטה ההשוואתית מחייבת השוואה לנכסים דומים. כדי להגיע להערכה נכונה, חשוב שהמידע יהיה מדויק.

העסקאות האמיתיות – עסקאות בין צדדים שאינם קשורים זה לזה ובין קונה מרצון לבין מוכר מרצון – ויש לקחת בחשבון את ההבדלים בין נכס לנכס, אשר משפיעים על מחירם.

לא קיימים שני נכסים זהים בכל מאת האחוזים. המיקום, למשל, יהיה שונה תמיד. השוק אינו מספק תמיד נכסים דומים להשוואה, בנקודת זמן נתונה, ולכן בפועל חייב המעריך להשתמש במה שיש ולבצע התאמות. למשל, להתאים מחיר של נכס אחד לנכס אחר המצוי בקומה גבוהה או נמוכה יותר, בהתאם לשינויים במיקום או באיכות הנכס. השיטה ההשוואתית היא הפשוטה והישירה ביותר לצורך הערכה היא דומה מאוד לתהליך של השוואת מחירים שעושה כל צרכן בסופרמרקט יום יום.

ניקח לדוגמה מקרה של דירה בת ארבעה חדרים, בשטח של 100 מ"ר, בשכונת מגורים. הדירה מוצעת למכירה במחיר 170,000$, כלומר 42,500$ לחדר, או 1,700$ למטר מרובע. נניח שלאחרונה נמכרו באותה שכונה שלוש דירות אחרות, ונניח שהן דומות במצבן ובמיקומן.

א. 3 חדרים, 85 מ"ר, 130,000$.

ב. 5 חדרים, 125 מ"ר, 210,000$.

ג. 4 חדרים, 105 מ"ר + גג של 50 מ"ר, 210,000$.

המחיר הממוצע לחדר: 45,833$

המחיר הממוצע למ"ר: 1,746$ – לא כולל שטח הגג של דירה ג'.

אכן, לפי הנתונים הראשוניים, מחירה של הדירה שאנו מתעניינים בה הוא סביר, אך הנתונים ההשוואתיים מעוותים בגלל הדוגמה השלישית, שמחירה מנופח בגלל הגג הצמוד לה. אם נניח שהגג מוסיף 20% לערך הדירה, יש להוריד את התוספת ממחיר הדירה כדי שיהיה אפשר להשתמש בה כהשוואה, ואז נגיע לשווי של 168,000$. אם כך, המחירים הנכונים שיש להתחשב בהם בבואנו להעריך את שווי הדירה שאנו בודקים הם:

מחיר ממוצע לחדר: 42,333$

מחיר ממוצע למטר רבוע: 1,613$

*חשוב לציין שהשמאי מקבל הוראה מהבנק שבו הוא מועסק (למרות שאנחנו משלמים לו את שכרו), להפחית את ערכו של הנכס, כדי להגדיל את הביטחונות של הבנק למימוש הנכס באי תשלום המשכנתא.

מימון גבוה יותר בעזרת חברת EMI

חברת EMI מוגדרת כחברת ביטוח משכנתא, מטרת הביטוח היא להעלות את אחוזי המימון של הבנק, כפי שהסברתי לעיל, הבנקים חוששים לאשר הלוואה לנכס ראשון ב-100% מימון ולכן רוב ההלוואות מאושרות עד גובה של 70% מערך הנכס, יתרת ה-30% חייבת להיות מההון העצמי של המבקש, כך הבנק מקטין את הסיכון בהלוואה.

חברת EMI מבטחת לבנק את האחוזים הנוספים שהיה צריך להביא הלווה, עד לגובה של 95% מערך הנכס. היתרון לבנק הוא הקטנת הסיכון של ההלוואה.

היתרון של הלווים שהביטוח מאשר רכישת דירה, יותר ממחיר המזומן הנמצא ברשותם. יתרון נוסף לביטוח EMI שהוא מבטל את דרישת 'הערבים'. החיסרון ללווים הינו שהביטוח נובע מהעלות הגבוה שדורשת EMI מה שיוריד לנו את אחוזי התשואה ולמרות הפרסומים החברה לא מאשרת יותר ממימון של 90% מערך הנכס.

בנוסף, חשוב לציין, שחברת EMI תאשר את ביטוח ההלוואה רק לאנשים עשירים ואמידים המרוויחים סכומי כסף גבוהים מידי חודש בחודשו, אחרים בעלי תלושי שכר ממוצעים, ייפסלו על ידה למשך שנה.

פרטים אודות מחבר המאמר:

ניב הדר יועץ ראשי בחברת OWPX העוסקת בליווי וייעוץ בהכנסה פסיבית בעזרת נדל"ן. ניב הדר מוכר כיום כאחד הממוחים הגדולים בארץ לניתוח שוק הנדל"ן המניב.

מקור המאמר: http://www.reader.co.il/article/51782/נדלן-לא-לעשירים-בלבד

Filed in: כללי, נדל"ן

2 תגובות ל “מי מפחד מהמילה נדל"ן ?”

  1. יאיר הלר
    נובמבר 19, 2009 at 12:56 am #

    מאמר מעולה של ניב הדר, שמעתי שיצא ספר חדש שכתב בנושא נדל"ן, והוא מאוד מומלץ.

  2. איילת חצור
    יוני 16, 2010 at 4:49 pm #

    מאמר בהחלט מעולה!!!
    כדאי לבדוק היטב את גובה לקיחת משכנתא

כתבו תגובה לפוסט