3:14 pm - יום שני נובמבר 20, 2017

יתרונותיה וחסרונותיה של קבוצת רכישה

מאת: ליאת אפי

מארגני הקבוצות נוהגים להעריך את החסכון במחיר הדירה ב־20%. יזמים רבים טוענים שמדובר בסופו של דבר בהנחה קטנה בהרבה. כך או כך, בניית דירה במסגרת קבוצת רכישה לא גדולה צפויה להיות זולה יותר מרכישתה מקבלן. אלא שאסור לשכוח שבצד הרווח קיים גם סיכון. מדובר בעסקה נטולת ערבויות, שאין בה פיצוי מובטח על עיכוב בלוח הזמנים או ביטוח נגד חריגה מהעלויות המתוכננות.

גם הכימיה בין חברי הקבוצה היא מקור לסכנה. היעדר הסכמה על פרטים מסוימים בין חברי קבוצת הרכישה עלול לעצור פרויקט בנייה להרבה מאוד זמן. "תחשבו על פרויקט שבו חברי הקבוצה לא מסכימים על הצבע שבו ייצבע הלובי של הבניין", אמר לנו יזם שמכיר היטב את שוק קבוצות הרכישה. "עכשיו צריך לשכנע איזה זוג אחד מתוך עשרים שהצבע שהם מתעקשים עליו לא מתאים, ושהם לא יצליחו לעולם לשכנע את 19 השותפים האחרים – ובינתיים הפרויקט תקוע".

אז למה הפופולריות של הקבוצות רק הולכת וגואה? ההסבר טמון במה שקרה למחירי הדירות בכל אזור המרכז, ובתל אביב במיוחד, בשנים האחרונות. מדובר בזינוק של כ־68% בתוך שש שנים במחיר, לרמה ממוצעת של 1.9 מיליון שקל לדירה. במחירים כאלה, הרוכשים מוכנם ליטול סיכון מסוים בתמורה להנחה משמעותית.

מלבד זאת, קבוצות רכישה עונות על צורך מובהק של הקונה הישראלי: להוכיח שהוא לא פראייר. אם אפשר לקנות דירה ב־20% פחות, אז אין סיכוי שמישהו ימכור לי במחיר המלא, גם במחיר של סכנה ממשית.

מינהל הכנסות המדינה מגלה במחקר שלו כי כמחצית מהדירות שמכרו קבלנים בשנים האחרונות בתל אביב היו דירות להשקעה. כלומר, דירות שקנו אנשים שמעולם לא תכננו לגור בהן, והם יכולים להרשות לעצמם להפסיד כסף ולא לקרוס. אלה לא מודאגים מהסיכון הטמון בקבוצות הרכישה. מי שצריך להיות מודאג יותר הם אלה שעושים את הרכישה הגדולה והמחייבת ביותר בחייהם, וקונים במסגרת קבוצת רכישה את דירתם היחידה.

קבוצות רכישה – למהר או לוותר?

יתרונות

חיסכון בעלות הייזום – הקבוצה רוכשת את הקרקע בעצמה ופועלת ישירות מול בעלי המקצוע.

חיסכון במע"מ – קבוצת הרכישה רוכשת את הקרקע כקבוצה ולא כחברה, ולכן אינה חייבת בתשלום מע"מ.

חיסכון במס רכישה – חבר בקבוצת הרכישה משלם מס רכישה על הקרקע בלבד העומד על כ־5%. ברכישת דירה מקבלן משלם רוכש הדירה מס רכישה גם על הדירה.

חיסכון בעלויות שיווק – לעומת קבלן שצריך להשקיע כסף בשיווק הדירות, חברי הקבוצה מאורגנים מראש.

אי־תלות במצבו הפיננסי של הקבלן – קבוצת הרכישה בוחרת את הקבלן במכרז, משלמת לו בשלבים, ויכולה להחליפו באחר.

אי־תלות בפרויקטים אחרים – אם קבלן קורס או פושט את הרגל, כל הפרויקטים שטרם נמסרו לדיירים יושפעו. בקבוצת הרכישה הפרויקט אינו קשור לשום פרויקט אחר.

חיסכון בעלויות מינהלה – לאנשי קבוצת הרכישה אין מינהלה, ואפילו הוועד הנבחר של הקבוצה פועל בהתנדבות.

יותר קל להשיג מימון – בעוד קבלן צריך להציג לבנק מספר מסוים של דירות שמכר מראש, הרי בקבוצת הרכישה כל הדירות בעצם נמכרו מראש.

זכויות יתר – זכויות בנייה נוספות יחולקו בין כל חברי הקבוצה, בעוד קבלן בדרך כלל יצמיד אותן לדירה שנשארת בבעלותו בבניין או ימכור אותן.

חסרונות

הבנייה דורשת הסכמה פה אחד – סכסוכים פנימיים הם האויב מספר אחת של קבוצת הרכישה. לכן נהוג בכל קבוצה לבחור ועד שמנהל את הפרויקט.

חוסר ניסיון של המארגנים – בניגוד ליזמים וחברות בנייה בעלי ניסיון, למרבית מארגני קבוצות הרכישה אין קבלות להציג.

העדר ערבות חוק המכר – בעקבות נפילתה של חברת חפציבה גובשה ערבות חוק המכר שמחייבת את הקבלן להעניק לרוכש הדירה בטוחות לכספו. בקבוצת רכישה לא מקבלים הרוכשים ערבות כלשהי.

חוסר ודאות לגבי העלות הסופית – כל טעות של המארגנים בתמחור הפרויקט חושפת את חברי הקבוצה. רכישה מחברת בנייה עולה לעתים יותר, אך הרוכש מקבל "ביטוח" לגבי מחיר הדירה.

בעלי מקצוע לא מתאימים – בחירה של בעלי מקצוע שמתאימים לפרויקט היא קריטית. החלפה של בעל מקצוע, גם אם היא מגובה בחוזה, תעכב את התקדמות הפרויקט.

מחיר רכישת הקרקע גבוה ממחירה בשוק – המחסור בקרקעות זמינות מוביל את קבוצות הרכישה, במיוחד באזור המרכז, לרכישת קרקע במחירים גבוהים במיוחד. דבר זה יכול להוביל לעלייה במחיר הדירות ולירידה באיכות הבנייה.

אי־עמידה בתשלומים של חברי הקבוצה – חברי קבוצת הרכישה תלויים זה בזה, לכן במקרים מסוימים חוסר יכולת של אחד או יותר מחברי הקבוצה לעמוד בתשלומים לבנקים עלול לסכן את הפרויקט כולו. עם זאת, היום מקובל לבנות מנגנונים שיאפשרו את התקדמות הפרויקט גם במצב זה

פרטים אודות מחבר המאמר:

מקור המאמר: http://www.reader.co.il/article/53856/קבוצות-רכישה

Filed in: כללי, נדל"ן

עדיין אין תגובות

כתבו תגובה לפוסט