כותב: רז גולדגשטיין
חלק א’: ההבדלים בין הריביות – נוטלי משכנתא רבים מתקשים להחליט באיזה מסלול ריבית כדאי להם לקחת את המשכנתא שלהם. שני מסלולים נפוצים של ריביות מוצעים להם בדרך כלל: ריבית קבועה וריבית משתנה, כאשר במקרים רבים, הגוף המספק את המשכנתא משדל אותם לקחת משכנתא בריבית משתנה.
משכנתא בריבית משתנה הינה משכנתא בה הריבית מותאמת לריבית במשק ותלויה בתנודות שערי הריבית במשק. לרוב יציע אותה הבנק בתקופה בה הריבית במשק נמוכה יחסית, ולכן תיראה אטרקטיבית יותר ללווה, אולם מכיוון ולא ניתן לחזות מראש את התהפוכות במשק בכלל ובשערי הריבית בפרט, ריבית שנראית אטרקטיבית היום עלולה להיות גבוהה מאוד בהמשך ואז אנו יכולים למצוא את עצמנו עם החזרי משכנתא גבוהים מאוד, ולכן הסיכון במסלול זה הינו גבוה, יחסית.
במועד לקיחת משכנתא בריבית משתנה, נקבעים גם מועדי החידוש של ההלוואה, הריבית לתקופה הראשונה והמנגנון שיקבע את הריבית בכל סיום תקופה עבור התקופה הבאה. כמו כן, קובעים את ריבית העוגן שאליה צמודה ההלוואה ואם תהיה תוספת לריבית העוגן בתקופות הבאות.
בעבר חידשו הבנקים למשכנתאות את הריבית לאחר התקופה ההתחלתית לפי עוגן פנימי שנקבע שרירותית על ידי הבנק למשכנתאות. תופעה זו חייבה את המפקח על הבנקים להתערב ולחייב את הבנקים להשתמש בעוגן אובייקטיבי וחיצוני. בנוסף, הורה המפקח על הבנקים לבנקים למשכנתאות, לחשוף בפני הצרכנים בעת החתימה על הלוואה לדיור את הריבית המתואמת שתהיה לאורך כל חיי ההלוואה – ריבית שלוקחת בחשבון את שיעורי הריבית העתידיים שיהיו לאחר מועד שינויי הריבית המקורית, תוך התייחסות לריבית שתקבע על פי הסכם ההלוואה וכמובן – תהיה גבוהה יותר. החשיבות בהצגת הריבית המתואמת היא במתן האפשרות לצרכן לבצע השוואה נכונה בין המסלולים השונים.
משכנתא בריבית קבועה היא משכנתא בה נקבעת מראש הריבית לכל תקופת ההלוואה. יתרונה הוא בתחושת הוודאות שהיא מספקת לגבי גובה הריבית, וחסרונה בכך שהיא לרוב גבוהה יותר, לפחות בשלב הראשוני של נטילת ההלוואה. כמו כן, אם רוצים לפרוע את ההלוואה לפני תום תקופת ההחזר בזמן בו הריבית במשק נמוכה מהריבית המקורית של המשכנתא – נדרשים לשלם קנס על פירעון מוקדם. בתקופות בהן הריבית במשק פוחתת, ישנה משמעות כלכלית גדולה לגובה קנס זה.
לעיתים, מתוך מצוקה בהשגת מקורות מימון לטווח ארוך, עקב שינויים בשוק ההון והכספים, נאלצים הבנקים למשכנתאות לפתח כלים יצירתיים במטרה לבצע את ההלוואות בתנאי השוק העכשווי (מבחינת גובה הריבית), והשימוש בריביות משתנות פותר להן קושי זה.
מכיוון ולבנקים נותני המשכנתאות ברור שלמרבית לקוחותיהם קשה לעמוד על ההבדלים בין המסלולים, הם נוהגים להשוות רק בין אחוזי הריביות – השוואה שהיא קלה וברורה לכולנו – הרי כל אחד יודע ש- 4% נמוכים מ- 5%, למשל. חלק נכבד מלוקחי המשכנתאות לוקחים משכנתא בריבית משתנה כל שנה או כל שנתיים, מכיוון שהבנקים מפתים אותם עם ריביות נמוכות ביותר, אבל שוכחים שלאחר התקופה הנקובה הריבית תשתנה שוב ותצמח לגבהים אחרים!
חלק ב’: הכלים לבחירת מסלול המשכנתא – בתקופות בהן הריבית גבוהה ישנו יתרון לנטילת משכנתא בריבית משתנה וזאת בהנחה שבעתיד הריבית תרד, וכך נוכל ליהנות משני העולמות – ריבית נמוכה ביחס למסלולים הקבועים היום, וסיכויים לריבית נמוכה יותר בעתיד. בתקופות בהן הריבית למשכנתאות נמוכה, כדאי יותר לקחת משכנתא בריבת קבועה, בה אנו מקבעים את הריבית לאורך כל תקופת ההלוואה וזאת בהנחה שהריבית בעתיד תעלה. בשנת 2005 לדוגמה, בה הריבית למשכנתאות הייתה נמוכה ביותר, הייתה אטרקטיביות רבה למסלול של הריבית הקבועה.
פרמטר אחר שיש להתייחס אליו בשלב ההתלבטות בין המסלולים הנ”ל, מושפע ממשכה של התקופה הקצובה לריבית המשתנה. כאשר הריבית משתנה כל שנה – הסיכון הינו גבוה במיוחד, וככל שהריבית משתנה בתדירות נמוכה יותר – אחת למספר שנים – הסיכון בה יורד. לדוגמא, אדם שלוקח משכנתא לעשרים שנה בריבית משתנה כל שנה, חשוף לשינויים בריבית כל שנה כלומר – 20 פעמים בתקופת ההלוואה. אדם שלוקח משכנתא לעשרים שנה בריבית משתנה כל עשר שנים, רוכש ביטחון והגנה כנגד העלאת הריבית על המשכנתאות במשק, וחשוף לסיכון בשינוי הריבית פעם אחת בלבד בתקופת ההלוואה – סיכון נמוך, יחסית.
שיקול נוסף שיכול להשפיע על בחירת מסלול הריבית מושפע מהכנסות חד-פעמיות עתידיות של המשפחה. נניח, לדוגמא, כי לאחד מבני המשפחה צפוי להשתחרר סכום כסף בעתיד כגון: חיסכון סגור או קרן השתלמות, וברצונו להשתמש בסכום הנ”ל לסגירת או הקטנת המשכנתא. במקרה זה עדיפה משכנתא בריבית משתנה, בה יש נקודת יציאה בכל סיום תקופה ללא קנס. בדיקה שערך בנק ישראל מצאה שחלק גדול מנוטלי המשכנתאות לא מסיימים את תקופת המשכנתא במועד, ולכן ישנו יתרון מסוים לנקודות היציאה של המשכנתא בריבית המשתנה.
בשנים האחרונות, בעקבות התחרות הרבה בין הבנקים למשכנתאות על כיסו של הלקוח, ניתן לבצע “מכרז” בין הבנקים למשכנתאות ולנסות לקבל ריבית טובה יותר. כמו בכל תחרות חופשית, ככל שהצרכן בודק יותר ולומד יותר על ההבדלים בין האפשרויות והמוצרים השונים, תהיה לו אפשרות לבצע עסקה טובה ומשתלמת יותר. אולם, בניגוד לעבר בו הלקוח היה “שבוי” בבנק למשכנתאות ששייך לבנק המסחרי שלו, התחרות הגדולה בין הבנקים למשכנתאות גרמה להם לייצר סוגים שונים של מסלולים ושילובים ביניהם בכדי להקשות על הלקוח בביצוע סקרי השוק ולנסות לפתות אותו לבחור את המסלול של כל אחד מהם.
הבעיה היא שכוח המיקוח של הלקוח מול הבנקים קטן לאחר נטילת ההלוואה, והוא מגיע לשלב חידוש הריבית המשתנה ללא אמצעי מיקוח מול הבנק ונאלץ, על פי נתוני בנק ישראל, לשלם ריבית גבוהה יותר, בדרך כלל, מהריבית המקבילה הנהוגה באותה עת עבור משכנתא חדשה.
עוד מצביעים נתוני בנק ישראל, כי ההפרש בין הריבית הממוצעת במשכנתאות בריבית קבועה, למשכנתאות בריבית משתנה עומד על 0.6%. מכאן ניתן להסיק שהפיתיון אותו מספקים הבנקים למשכנתאות באמצעות הריבית הנמוכה בשלב הראשון, משתלם להם בדרך כלל, והם נהנים מגביית ריבית גבוהה לאחר התקופה הראשונה. לקוח שנטל הלוואה בריבית משתנה כל שנה או שנתיים, עלול למצוא עצמו עם משכנתא בתנאים לא אופטימאליים, בלשון המעטה, לאחר נקודת היציאה הגדולה.
כנגד תופעה זו, היו פניות של מספר גופים כגון המועצה לצרכנות, בדרישה מהמפקח על הבנקים שיגן על לקוחות הבנקים למשכנתאות. אפשרות אחת לטפל בבעיה (המציגה חוסר תום לב מצד הבנקים), היא הוראה מהמפקח על הבנקים אשר תחייב את הבנקים לתת את אותה ההנחה שניתנה בתחילת תקופת המשכנתא לאורך כל תקופת ההלוואה ובכל חידוש של תקופת תשלום. גורמים רבים במשק חושבים שבתנאים כאלו יסרבו בנקים רבים להציע את מסלול הריבית המשתנה.
לדעתי, מסלול זה עדיין יישאר בתוקף, כי הסיבה העיקרית לשיווק משכנתאות בריבית משתנה הייתה ועודנה, הקושי הגדול של הבנקים לגייס משאבים בסכומים גדולים לתקופות ארוכות מאוד.
בעבר נגבו דמי ביול על ההלוואות, וכל החלפת משכנתא הייתה גוררת הוצאות גדולות בנוסף להוצאות הרגילות של דמי פתיחת תיק ורישום. כיום אין עלויות ביול ולכן כל משלם משכנתא יכול לבדוק בכל נקודת חידוש את ההצעה שהוא מקבל מהבנק בו קיבל את המשכנתא המקורית (אשר לו יש אינטרס לנסות להעלות את הריבית מעבר לריבית שניתן לקבל בתנאי התחרות), לבדוק אותה מול החלופות הרלוונטיות באותה עת ובכך לצמצם את רמת הסיכון.
לסיכום, הבחירה בין שני המסלולים – משכנתא בריבית קבועה או בריבית משתנה, תלויה במספר גורמים ותחזיות כלכליות שעל כל צרכן לקחת בחשבון: ככל שהציפיות לעליית הריבית בשוק המשכנתאות גוברות, יש לתת עדיפות למשכנתא עם ריבית קבועה, או למשכנתא עם ריבית משתנה עם מספר קטן של נקודות שינוי (כגון משכנתא עם ריבית המשתנה כל 10 שנים…). יש לבדוק לאיזה עוגן צמודה ריבית ההצמדה ואם ישנה תוספת על אותו עוגן שעלולה ליקר את הריבית העתידית. אם לצרכן יש תוכניות לפרוע את ההלוואה לפני סיומה, או להחזיר חלקים ממנה, מוטב לו לבחור במשכנתא עם ריבית משתנה בה נקודות היציאה הן ללא קנס פירעון מוקדם. תמיד יש לבחון את הביטחון במשכנתא עם ריבית קבועה מול הצרכים, התוכניות והאפשרויות הכלכליות הצפויות לצרכן בעתיד.
יש להדגיש, כי במאמר זה דנו בשתיים בלבד מתוך מגוון סוגי המשכנתאות הקיים בשוק, הכולל משכנתאות עם לוחות חישוב שונים (לוח שפיצר, קרן שווה ולוחות אחרים) ובהצמדות שונות ומגוונות (כגון: הלוואות הצמודות לפריים, צמודות מט”ח ועוד) אשר גם אותם יש לקחת בחשבון במערך השיקולים לבחירת מסלול הריבית למשכנתא.
http://www.reader.co.il/article/79826/משכנתא-בריבית-קבועה-או-משתנה-ההבדלים-בין-הריביות
קרדיט המחבר: רז גולדשטיין הוא מנכ”ל חברת MSC לייעוץ משכנתאות
חברת MSC מקבוצת פיננסי הינה חברת ייעוץ בלתי תלויה. החברה מורכבת מצוות יועצים המתמחים במשכנתאות, גיוסי הון להשקעות ולעסקים וליווי פיננסי לעסקאות נדל”ן.MSC הינה החברה המובילה בארץ למתן ייעוץ פיננסי ללווים בעלי משכנתא קיימת.במסגרת מגוון שירותי הייעוץ הפיננסי שהיא מספקת ללקוחותיה, בוחנת החברה את האפשרויות למיחזור המשכנתא הקיימת בריבית טובה יותר, במטרה לחלץ את הלקוח מהריביות והמסלולים היקרים בהם הוא נמצא, ומתאימה לו את המשכנתא האטרקטיבית והנוחה ביותר עבורו.
