נכתב על ידי אסנת פלד
לאחר משבר פיננסי עולמי שעבר על העולם…המצב לא פסח גם על רומניה.
אם נפריד לרגע את נושא הנדל”ן מהחיים “הרגילים”, אני חייבת לציין כי האווירה ב”רחוב” בישראל הינה קשה בהרבה מזו השוררת ברומניה ובבוקרשט בפרט, כנראה שהרומני הממוצע טרם הפנים שיש משבר עולמי.
גלי פיטורים גדולים עוד לא היו כאן וככל הנראה עפ”י הצפי לא יהיו.
ומה בנדל”ן ?
* מחירי הדירות הישנות – צנחו ביותר מ- 35% וייתכן שזה עוד לא הסוף. הדבר נובע גם בשל הביקוש הנמוך כרגע וגם כי הצרכן מזהה כי יש אופציה טובה יותר שלפעמים למרבה האבסורד זולה יותר (כן זה רק ברומניה, חדש יכול להיות זול יותר מישן), הלקוח הרומני יעדיף כרגע לרכוש דירה חדשה.
אם אתם שואלים אותי, זהו תיקון מתבקש.
הדירות הללו הגיעו למחירי שיא בלתי הגיוניים, עד כה עדיף היה לגור באמסטרדם מלגור בבוקרשט בדירה ישנה שעולה אותו הדבר…ואת זה עניתי גם לכל מי ששאל אותי לפני 5 שנים מדוע אני לא קונה דירה ישנה במרכז העיר.
* מחירי הדירות החדשות – על פניו, בתערוכת הנדל”ן האחרונה, נראה כי מחירי הדירות לא ירדו בהרבה. טוב, ככל הנראה ליזמים אין הרבה מקום להוריד במחירים. עם זאת, למי שרציני ובא לקנות יש בהחלט מקום למו”מ, מה שלפני חצי שנה היה ממש מילה גסה. מי שבא ממש עם מזומן יכול להוריד את היזם
בכ- 20% כל השאר נשארו ברמת הנחה סולידית של כ- 10-15%.
אגב פרוייקטים ביצעו מכירות של ממש בתערוכה הזאת וזה בהחלט דבר משמח.
* קרקעות – שוק מוזר…אין ממש קונים ואין ממש מוכרים. מאחר והקושי העיקרי הוא לבצע הערכת שמאות על הקרקעות כולם כרגע די ממתינים למה שיקרה. באופן די מפתיע (או שלא) היחידים שמוכרים הם הישראלים ובעיקר חלק מהחברות הציבוריות שלחוצות מאוד לממש. לחלקן יש קרקעות בהזדמנויות מאוד מעניינות והלחץ מביא אותם לרוב להציע את הקרקע במחיר הקנייה + %10 הנחה (כלומר בהפסד).
בכל מקרה זה לא מנע מהנשיא בססקו לקרוא למשקיעים בקריאה נרגשת -שזה בדיוק הזמן לבוא ולקנות קרקעות ברומניה. מעניין, למה הוא התכוון?…
* משכנאות – ערב פרוץ המשבר (ממש קצת לפני) הועבר ברומניה תיקון בנושא המשכנאות אשר ההשלכות שלו היו והינם שקשה מאוד לרומני ממוצע, שלא לדבר על זוג צעיר, לקחת משכנתא ולרכוש בית. הקושי להוכיח הכנסה (הרבה עובדים ב”שחור”) והעובדה כי העובד הממוצע מחליף הרבה מקומות עבודה יוצרים סיכון במתן אשראי עבור הבנקים, כזה שבעבר התעלמו ממנו והיום לא ניתן להתגבר עליו.
עובדתית, מרבית הדירות שנרכשות נרכשות ע”י משפרי דיור, כאלה שלא זקוקים למשכנתא (משעבדים דירה + קו אשראי קטן).
המצב הנוכחי מעמיד את הבנקים, אשר התנגדו מלכתחילה למהלך, במבוכחה ובלבול – יש להם את המשאבים לתת משכנאות ולהזרים דם לשוק אך התקנים הממשלתיים למעשה מונעים מהם לעשות זאת.
מקורותיי בבנקים מוסרים לי כי בקרוב יהיה תיקון לחוק – נחכה ונראה.
בינתיים הממשלה נקטה בצעד מעניין – הורדת תשלום המע”מ מ- 19% ל- 5% לכל מי שרוכש דירות בטווח של עד 100.000 יורו.
* מימון נדל”ן – או …סוף סוף הגענו לחלק המעניין!
משבר האשראי העולמי הביא לעצירה כמעט מוחלטת של השוק בחודשים האחרונים. מאחר זהו תחום ההתמחות העיקרי שלי, אני חייבת לציין שעבורי התקופה הזו הינה תקופה מאתגרת ופורייה ביותר.
עובדתית אני שמחה לבשר כי בשבוע שעבר קיבלנו עבור אחד מלקוחותינו אישור למימון הפרוייקט שלו, פרוייקט מגורים במרכז העיר או- איך שהגדיר זאת העו”ד המלווה “אסנת-זה כמעט נס”.
משהו שבעבר היינו עושים בקלות יחסית, היום הוא קשה מאוד עד בלתי אפשרי…ועם זאת -הצלחנו.
בבנקים מתחילות לנשב רוחות של שינוי אבל (!) הם בוררים הרבה יותר עפ”י רצינות היזם,נסיון קודם,מיקום הפרוייקט,הון עצמי וכמובן מכירות מוקדמות.
לקוח אחר שלנו, יזם הבונה בעיר קלוז`, נתקע במהלך הפרוייקט ונזקק לפיתרון חלופי מימוני. גם כאן אני יכולה לספר שאנחנו לקראת סגירת ומציאת פיתרון מימון. לא קל אבל אפשרי.
בהרבה מקרים , על מנת להשיג את הפיתרון המימוני, נדרש אישוש מיידי של מערך השיווק והמכירות ולעיתים שינוי של ממש בקונספט (פגשתי כבר יזמים ששינו באמצע, בלית ברירה, את תמהיל הפרוייקט).
מי שמכיר את “הכוחות המקומיים” יודע שרוב מערכי המכירות עובדים על פחות מ- 50% יכולת ורחוקים מאוד ממיצוי וממה שניתן לעשות באמת כדי למכור ולשווק.
אני יכולה לומר באופן עקרוני שניתן למצוא פיתרון כמעט לכל יזם ובכל שלב של הפרוייקט, הכל מתחיל בשיווק ועובר דרך המימון.
לסיכום –
התקופה הלא קלה בהחלט העמידה בפנינו אתגרים.
עבורי באופן אישי, זה המשבר השני שאני חווה כבעלת עסק בעצמי (הראשון היה בארץ בימי התפוצצות בועת ההי טק ובחיי שחשבתי שסוף העולם הגיע…עד שמצאתי, גם אז פיתרון יצירתי שהוביל אותנו לצמיחה עסקית גדולה) .
המשבר הנוכחי שנוגע בדיוק בתחום העבודה שלי הראה לי ולכל הסובבים אותי שיש תמיד מה לעשות ואפשר להגיע להצלחות.
נכון שהלב נחמץ כאשר חברים טובים שלי נאלצים לעזוב את בוקרשט ולחזור לארץ, ויזמים עם פרוייקטים טובים פתאום קצת תקועים…אבל במחזוריות של משבר בכל 10 שנים , יש מצב שעוד נחווה במהלך חיינו 2-3 משברים לפחות (נשים ועוד פולניות יחוו יותר עפ”י הסטטיסטיקה…), אז רצוי שנהיה מוכנים, אופטימיים ומחוזקים – לפחות עד המשבר הבא
אסנת פלד-
מנהלת שיווק של חברת מנטור השקעות,
חיה בבוקרשט מזה 4 שנים ומכירה מקרוב את שוק הנדל”ן המקומי.
בקרו אותי בבלוג שלי בתפוז – מנטורית.
אנו מלווים קבוצות יזמים, משקיעים וקבלנים ומאתרים עבורם את ההזדמנויות הנכונות ברומניה.
אני מזמינה אתכם, לשלוח אלי שאלות והערות בנושאי נדל”ן במזרח אירופה ורומניה בעיקר.
http://www.mentor-invest.com
מקור המאמר: מאמרים.
