תוכנית פינוי בינוי היא תוכנית להתחדשות עירונית שממנה כולם יוצאים ברווח. אז למה בכל זאת היא נתקעת במשך שנים? מה אפשר לעשות במקרה של דייר סרבן? ואיך תשמרו על הזכויות שלכם? הכנו לכם מדריך שלם לפינוי בינוי
פינוי בינוי הינה תוכנית ממשלתית שתכליתה הריסה של בניינים ישנים ובניית בניינים חדשים במקומם על אותו שטח. במסגרת התוכנית כמה מסלולים במסגרתם ניתנים הקלות כספיות או סיוע כספי ליוזם התוכנית. את הפרויקט יכולים ליזום הראשות המקומית, יזמים פרטיים או אפילו בעלי הדירות עצמם שבסוף התהליך יקבלו דירה חדשה בבניין חדש.
במידה והנכם מתגוררים בשכונה ישנה ומוזנחת, יתכן ופרויקט פינוי בינוי הוא בדיוק מה שהנכם צריכים. פרויקטים רבים של פינוי בינוי קורמים עור וגידים בערים רבות ויזמים רבים צובאים על דלתות בעלי הדירות במתחמים המיועדים על מנת לבצע בהם פרויקטים של פינוי בינוי.
בטרם מתחילים יש לוודא כי בבניין/במתחם ישנם לפחות 24 דיירים (תנאי סף להפעלת חוק הפינוי בינוי). ככל שמספר הדיירים יגדל, תגדל וודאותו והתכנותו של הפרויקט מאידך פרויקט עם מאות דיירים לרוב אורך זמן רב יותר בשל הצורך להחתים את הרוב הדרוש מבין מאות הדיירים. על כן, במקרים רבים מחולקים מתחמים לתתי מתחמים על מנת לפשט את התהליך ולזרזו.
לצד תוכניות פינוי בינוי יש פרויקטים במסגרת תמ”א 38 – מדובר בעצם על השבחת הבניין, כשבמקביל כל חד מהדיירים הקיימים נהנה מהשבחה מסוימת, והקבלן נהנה מתוספת של קומה או יותר (הדירות בקומות העליונות שלו, ומיועדות למכירה) – למדריך תמ”א 38.
חוק פינוי ובינוי
החלטת הממשלה הראשונה על תכנית “פינוי ובינוי” כמדיניות רשמית של משרד הבינוי והשיכון התקבלה ב-1998. במרכז ההחלטה – הריסת מבני מגורים קיימים בידי יזמים המתחייבים לתת לדיירי המקום דירה חדשה בבניינים החדשים שיקימו על הקרקע המוכרזת. צו ההכרזה תקף לתקופה של שש שנים קדימה.
בשנת 2002 נוסף סעיף 33א. לחוק התכנון והבניה, התשכ”ה- 1965, לפיו, בסמכותה של ממשלת ישראל להכריז על אזור עירוני מסוים כעל מתחם פינוי לשם בינוי – כלומר, הריסת כל המבנים הקיימים בו לטובת בינוי חדש של המתחם עם זכויות בנייה משופרות מאד (עד מאות אחוזים לעומת הקיים) בבנייה לגובה, מה שמותיר יותר מקום לשטחים ירוקים. בשונה מתמ”א 38 לא מדובר על בניין משותף בודד, אלא על שכונה, רחוב, צד אחד של רחוב וכד’. בדרך כלל שטחי הקרקעות המוכרזים כמתחמים של פינוי ובינוי הם אזורים עם מעט תושבים, עם תשתיות מיושנות או שכונות עם בעיות חברתיות וכלכליות.
המטרה בהכרזה על מתחמי פינוי ובינוי היא בסופו של דבר – שיפור פני העיר ותדמיתה, או כמו שזה מכונה – “התחדשות עירונית”. בבסיס ההחלטה – שימוש יעיל יותר בקרקעות עירוניות, שמציאותן נמצא בחסר, על ידי הגדלת הצפיפות – זו גם דרך יעילה להוזלת מחירי הדיור בתיאוריה לפחות. ר.מ.). בנוסף, מרוויחה הרשות העירונית והתושבים גם מרחבים ציבוריים חדשים כמו בנייני ציבור, גינות, חניה ושיפור התנועה בעיר.
לכאורה, בתכנית בה כולם מרוויחים המדינה הייתה צריכה להיות משופעת בפרויקטים. האמת היא, שמ-2001 ועד היום נבנו עשרות בודדות של פרויקטים. עם זאת, בשנים האחרונות יש עלייה משמעותית בתכנון וכבר עשרות מתחמים מוכרזים מצויים בשלבים שונים של טרום ותחילת ביצוע. סיפורי ההצלחה המעטים נובעים מקשיים הן במישור היחסים עם הדיירים בעלי הקרקע, והן בממשקים הרבים עם הרשויות – החל מהרשות המקומית, ועדה מחוזית ועד לאישור משרד הבינוי והשיכון.
המסלולים להכרזה על מתחם כמתחם פינוי בינוי:
מסלול רשויות: תהליך פינוי-בינוי שמקודם על ידי הרשות המקומית ומשרד השיכון והבינוי. ועדה שמינתה הממשלה לענייני פינוי ובינוי בודקת וממליצה לממשלה להכריז על המתחם כמתחם פינוי ובינוי. מימושו של מסלול זה מותנה בהתקשרות בעלי הנכסים עם יזם לביצוע הפרויקט.
מסלול מיסוי: תהליך פינוי-בינוי המקודם על ידי יזם פרטי שבודק וממליץ לוועדה הממשלתית על מתחם מתאים שבו יפונו לפחות 24 יחידות דיור. אם הועדה מקבלת את ההמלצה, היא מעביר אותה לאישור הממשלה שמכריזה על המתחם כמתחם פינוי ובינוי. במסלול זה היזמים מממנים את הכנת התכנית המפורטת ומקדמים את אישורה בכלל הועדות התכנוניות הנדרשות. במסלול זה יש הטבות ופטורים במסים שונים כמו מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה.
יש גם בינוי פינוי – מה ההבדל ?
במסגרת תכנית פינוי ובינוי יש שתי אפשרויות לפינוי הדיירים – האפשרות הראשונה היא העברת הדיירים לדירות בשכירות באזור קרוב עד לקבלת דירותיהם החדשות; והאפשרות השנייה היא, בינוי-פינוי: בהסכמת הרשויות, היזם בונה קודם כל בניין חדש בקרבת הבניינים המיועדים לפינוי. עם סיום בניית הבניין החדש, עוברים אליו הדיירים מהבניין המיועד להריסה (ללא תקופת ביניים של מגורים בשכירות). לאחר שפונה הבניין הישן, היזם הורס אותו ובונה במקומו בניין חדש נוסף, שבו יאוכלסו דיירי הבניין המפונה הבא, וכן הלאה.
בפינוי בינוי (ולהיפך) – מה מרוויחים הדיירים?
דירה חדשה ומרווחת יותר בעלת שווי גבוה בהרבה (לעיתים כפול) מהדירה הישנה שלהם. אפשר גם לקבל פיצוי כספי במקום דירה, וכאן זה תלוי במו”מ מול היזם על גובה הפיצוי.
איכות חיים משופרת הנובעת מהפיתוח שנעשה באזור מגוריהם, שיכול לכלול גינות ציבוריות, מתקני שעשועים, מרכזי קניות ועוד.
מגורים בדירה יותר בטוחה (יש ממ”ד) ובבניין חדיש ועמיד ברעידות אדמה ונזקי טבע אחרים.
הטבת מס למתפנים אשר קובעת כי במידה ולבעלי נכס מתפנה יש נכס נוסף באותו פרויקט של פינוי בינוי, רק דירה אחת בלבד תהיה זכאית מהטבת המס הקבועה בחוק.
מה הסיכונים?
הסיכון המשמעותי ביותר הוא הפסקת עבודות הבנייה בשלבים שונים של הבנייה מסיבות שונות (קשיי נזילות של היזם או פשיטת רגל, עבירות בנייה, כישלון במכירת הדירות החדשות לדי קונים במחיר המבוקש ועוד). מצב כזה עלול להותיר את הדיירים שפונו ללא דירה בבעלותם.
כיצד מתגוננים?
הדיירים הוותיקים יכולים להגן על עצמם מסיכון זה באמצעות קבלת ערבויות וביטחונות מצד היזם.
מה מקבל היזם?
הוא לא משלם על הקרקע היקרה.
על כל דירה במתחם הישן מקבל היזם זכויות בנייה ל-2 נוספות (כלומר, 3 דירות במקום אחת – אחת נמסרת לדייר הוותיק ושתיים הוא מוכר לשוק החפשי).
היזם נהנה מהקלות ופטורים במיסוי.
הכדאיות של פרויקט פינוי-בינוי ליזם עולה ככל שזכויות הבנייה לדירות נוספות למספר הדירות הקיים, הוא גבוה יותר, וככל שמחיר הדירות הממוצע באזור גבוה יותר. כשמדובר באזורים בהם מחירי הדירות גבוהים, הרווח של היזם גדל פי כמה, משום שמרכיב הקרקע (שהיזם אינו משלם עבורה) במחיר המכירה של הדירה – הופך להיות הרבה יותר משמעותי .
שלבי ביצוע
בשלב ראשון מקבלים תושבי שכונה, רחוב וכד’ הודעה שהם מתגוררים במתחם שהוכרז כ”מתחם פינוי בינוי”. דיירים מביני עניין יתחילו לפעול בשלב הזה כדי לקדם את הנושא. במקרים אחרים יזם מנוסה שמבין שמתחם מסוים הוא בעל פוטנציאל להפוך למתחם פינוי ובינוי לפונה לדיירי המתחם משכנע אותם ומחתים אותם על הסכמה לפרויקט בינוי. אתם יכולים גם להיכנס לאתר משרד הבינוי והשיכון לרשימת “מתחמי פינוי בינוי ומתחמי עיבוי” ולראות אם השכונה בה אתם מתגוררים מיועדת לפינוי בינוי.
תנאי הסף להקמת פרויקט
הסכמה בכתב של 67% מבעלי הדירות .
שטח המאפשר בניית חניה לפי התקן ואישור לבניית מבני רב קומות בהיקף בניה של לפחות פי 3 מהיקף הדירות הקימות במתחם.
קבלת הכרה של הרשויות במתחם כ”מתחם לפינוי בינוי”
היערכות כלכלית של היזם לאור ההיקף העצום של ההוצאות.
מה קורה כשלא כל הדיירים מסכימים לחתום?
אין כמעט מקרה אחד של פרויקט פינוי ובינוי שבו לא נתקל הרוב התומך בתכנית במיעוט המתנגד ואף מסרב לשתף פעולה, מה שמביא לעיתים לחיסול הפרויקט או לפחות לדחייתו בשנים רבות. מה הסיבות להתנגדויות? המתנגדים יכולים להיות קשישים שחוששים משינויים בגילם המתקדם; דיירים מוגבלים בגופם שחוששים שהשינוי לא יענה על צרכיהם המיוחדים; ספקנים כרוניים שמחפשים איפה דופקים אותם בסיפור, ואלה שפועלים מתוך מניעים כלכליים ועל ידי סרבנותם מנסים לסחוט הסדר כלכלי טוב יותר משל שאר הדיירים.
בשנת 2006 שונה החוק ל”חוק פינוי ובינוי (פיצויים”), מתוך מטרה להתגבר על אותם קשיים ומכשולים אותם יוצרים דיירים סרבנים בתוך בניינים משותפים מרובי דיירים. החוק החדש קבע כי דיירים אשר מסרבים לקבל את העסקה באופן בלתי סביר ולא מתקבל על הדעת, יישאו בנטל האחריות לנזקים שייגרמו לשאר הדיירים בבניין המשותף כתוצאה מעיכוב העסקה או ביטולה על פי התנאים הקבועים בחוק. כלומר, לרוב המיוחס יש עילת תביעה נזיקית כספית כנגד הדייר בגין סירובו הבלתי סביר להצטרף לעסקת פינוי בינוי. במשפט כזה פסק בית הדין בשנת 2010 פיצוי כספי לטובת הדיירים שנפגעו בסך ההפרש בין שווי דירת ההטבה (נקבע בידי שמאי אילו הושלם הפינוי בינוי) לערך הדירה שבבעלות הדייר כיום.
מהו סירוב סביר?
החוק מפרט במספר דוגמאות מה ייחשב כסביר בהתנגדות לעסקת פינוי בינוי ומה לא. סירוב סביר יחשב לכזה שמוכיח אי-כדאיות כלכלית לגבי הדייר הסרבן, אי-העמדת מגורים חלופיים ומתאימים, במקרה של בעלי מוגבלויות, למשל, לתקופת הבנייה, אי-העמדת ביטחונות מתאימים, ונסיבות אישיות מיוחדות – שהחוק אינו מפרט.
