בשנה האחרונה השתנו תנאי השוק, עלתה הריבית ואיתה ההחזרים החודשיים. במקביל סביר להניח שהשתנו גם הצרכים, הרצונות והיכולת הכלכלית שלנו לעמוד בהחזר החודשי. גם אם ניסיתם להיערך ככל האפשר לסיטואציה, הסבירות שתנאי המשכנתא שלקחתם בתחילת הדרך יישארו דומים ואטרקטיביים לאורך כל חיי ההלוואה היא נמוכה למדי, ולכן תמיד חשוב לבדוק את האפשרויות לביצוע מחזור משכנתא. מה זה אומר, האם זה משתלם בתקופה הזו ומה ההבדל בין מחזור חיצוני לפנימי?
מהו מחזור משכנתא ומתי הוא מומלץ?
מחזור משכנתא הוא תהליך בנקאי המאפשר לשנות את תנאי המשכנתא המקורית. זוהי בעצם משכנתא חדשה שמחליפה את המשכנתא הקיימת בתנאים בתקופות ובמסלולים שלה. מחזור משכנתא מומלץ במצב בו רמת ההכנסות שלכם השתנתה (גדלה או קטנה) או כשיש שינוי משמעותי בריביות – לטובתכם כמובן, או כשההחזר החודשי נעשה גבוה במיוחד. לעיתים, כמו בתקופה זו, מומלץ מחזור כאשר יש חלופות טובות יותר למסלולים שבחרתם בתחילת הדרך.
לפני ביצוע מחזור משכנתא יש לבצע סקר ולבדוק את סוגי המשכנתאות והמסלולים המוצעים היום בשוק ולהשוות את המשכנתאות המוצעות לעומת המשכנתא הקיימת כדי לראות אם שווה לבצע את התהליך.
לא מעט לקוחות מעדיפים לברר בנוגע לביצוע מחזור משכנתא חיצוני (היום הדבר מתאפשר גם כשמדובר בהעברת חלק מהמשכנתא לבנק אחר!) – לקיחת משכנתא חדשה מבנק אחר או גוף מלווה אחר שאינו הבנק בו מתקיימת המשכנתא הנוכחית שלהם. לרוב, בנק אחר ירצה ייתן תנאים טובים ואטרקטיביים יותר על מנת לגייס אליו את המשכנתא. בחלק מהמקרים אף יציעו לכם לפתוח חשבון ולהעביר פעילות עסקית לבנק החדש.
כדאי לדעת שתהליך מחזור חיצוני הינו יותר ארוך ובירוקרטי ממחזור פנימי וגם אם ישתפרו התנאים היבשים של המשכנתא וגובה הריבית, יש לבדוק לוחות זמנים, בירוקרטיה ונתונים נוספים לפני שממהרים לעזוב את הבנק בו מתנהלת המשכנתא שלכם.
מכיוון שבתקופה הקרובה ירידה בריבית והאטה באינפלציה לא נראות לעין, חשוב לבדוק את התנאים שהשוק מציע, שינויי רגולציה שנכנסו וניהול סיכונים לעתיד – כל זה לפני שסוגרים משכנתא קיימת ומקימים חדשה.
מהו מחזור פנימי ולמה הוא מומלץ עכשיו?
מחזור פנימי של המשכנתא הוא תהליך שיותר מתאים לתקופה הנוכחית שכן הוא משאיר את המשכנתא בבנק בו היא מתנהלת עם בקשה לשנות רק חלק מתנאי ההלוואה. לאחר בדיקת הנתונים של המשכנתא הקיימת, ניתן לבקש לשנות תנאים ספציפיים כגון- לנייד למסלול אחר, לפרוש את התשלומים לתקופה ארוכה יותר, לפרוע מסלול מסוים, להנמיך ריבית ועוד.
סביר להניח שהבנק לא יקפוץ מרוב אושר מהבקשה שלכם- שכן שיפור תנאי ההלוואה שלכם באים על חשבון הרווחיות של הבנק בתיק ההלוואה שלכם, הוא גם יגביל את זמינותו עקב עומסים במוקדים וכל אלה יעכבו את התשובות וההצעה. לכן חשוב לבצע את התהליך בצורה מקצועית ולאחר התייעצות , לדעת מתי להתחיל את התהליך, היכן כדאי להתפשר והיכן ניתן לדרוש מהבנק יותר.
מחפשים היכן להשקיע את הכספים הפנויים שלכם?
לתהליך של מחזור פנימי יש ארבעה יתרונות והם- נוחות, גמישות, חיסכון בעלויות וביטוח.
נוחות– תהליך קצר יחסית ופשוט, בירוקרטיה חלקית ותלוית בנק. הפנייה לבנק נעשית טלפונית אך שונה מבנק אחד למשנהו מבחינת פרוצדורת הבקשה.
גמישות– ניתן לבקש שינוי או קיצור של מסלול אחד בלבד, ואין צורך במשא ומתן או שינוי כל התנאים של ההלוואה הקיימת.
חיסכון בעלויות– לרוב, אין צורך בהצגת מסמכים מחודשת (משתנה מבנק לבנק) אין צורך בשירותי עורך דין, שמאי ועלויות שאינן רלוונטיות בתהליך.
ביטוח– שינוי במשכנתא שאינו כרוך בהגדלת הסכום או בשינוי משך ההלוואה אינו דורש ביצוע ביטוח מחדש.
כמו בכל תהליך , בטח ובטח כאשר מדובר במשכנתא, חשוב לבחון את הנושא לעומק על בסיס נתונים ברורים ולקבל את ההחלטה המתאימה ביותר עבורכם- האם לבצע מחזור משכנתא ואם כן, אז האם פנימי בתוך הבנק או לעבור לבנק אחר.
ליאת טל יועצת משכנתאות www.toptarget2018.com
